① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)
①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터
지역 상승률 가정
3.6%/년
지역 열기(regionHeat) 기반
대출 가정
LTV70%·4.5%
DSR40%·30년·생애최초
필요 자기자본
1.86억
대출 4.34억 (LTV 구속)
🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)쌍문(4호선) 도보 20분 → 2회 환승 → 총 ~80분 · 자차 ~42분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)
②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산
1자금조달
대출 = min(LTV 4.34억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 4.34억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.86억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 220만 × 24개월 중 이자 3,845만+ 취득세 482만 + 재산세 161만 = 보유비용 4,488만
3자산가치(2년 후)
6.2억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 6.65억 → 상승분 4,544만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,544만 − 보유비용 4,488만 = 순익 56만÷ 자기자본 1.86억 → 연 ROE 0.2% (보수 -10.6% · 낙관 6.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.65억 × 전세가율 39% = 보증금 2.6억잔존대출 4.2억 일부상환 · 이자부담 −62%월세전환 시 순현금 -45만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.6%/년 — 이하 상승 시 순손실
③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수
계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본
근거여유율 = (2.86억 − 1.86억) / 2.86억 = 35%→85점. 필요 자기자본 1.86억(매매 6.2억−대출 4.34억·LTV 구속)
오늘도 가능
계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출
근거커버율 = 2.6억(평가 6.65억×전세가율 39%) / 잔존대출 4.2억 = 62%→17점
이자 60만/월 잔존
계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용
근거3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +4,544만 − 보유비용 4,488만(이자 3,845만+취득세 482만+재산세 161만) = 순익 56만 / 자기자본 1.86억→연ROE 0.2%→24점
계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령
근거부담률 = (월 원리금 220만) / 실수령 565만 = 39%→53점 (실거주라 월세수입 0→순유출)
계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)
근거초과 = 연ROE 0.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.5%p→5점
계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)
근거최근 180일 실거래 6건→40점 (거래 확인)
계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)
근거준공 37년차·498세대→22점 + 대단지 2 = 24점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)
계산식점수 = clamp((75 − 총통근분) / (75 − 25) × 100) − 도보페널티(도보 12분 초과분×2) − 환승페널티(2회 초과분×6) − 버스의존 8; 총통근 = 도보 + 대기4 + 지하철(역간거리/33km/h) + 환승×6 + 하차도보
근거쌍문(4호선) 도보 20분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~80분(자차 ~42분·카카오 실경로)
⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점
투자 목적 — 가중 0(참고)
계산식점수 = 역세권(실측거리 400m↓30·800m↓24·1.2km↓15·2km↓8·초과2) + 편의점(×2.5, 최대10) + 대형마트(1개+ 10) + 음식점(40개=15) + 카페(15개=8) + 병원(10개=10) + 약국(3개=7) + 학원(20개=5) + 학교(3개=5) · 학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영
근거역 1206m(8)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 77(15)+카페500m 22(8)+병원1km 80(10)+약국500m 4(7)+학원1km 231·가격형성분(3)+학교1km 16·가격형성분(3)
=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)
학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영
투자 목적 — 가중 0(참고)
종합 = Σ(영역점수 × 가중치)37/ 100
🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위
10년 후 매수 7.65억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.2%/년
이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세
집vs주식