가용자본 3.75억(주식 0.3 + 전세보증금 1.6 + 청약통장 0.1 + 가족지원 2.0억). 시나리오별 매수상한: 현행 일반 6.25억 / 현행 생애최초 우대 7.5억 / 완화 가정 9.09억. '지금 매수 가능' 판단은 현행 생초 7.5억 기준, 그 이상은 규제 완화 가정임.
전용모기지 LTV 80%·DSR 미적용 = 현행 규제를 합법적으로 우회하는 유일한 신축 루트. 자기자금 요구액이 현재 자본으로 충분히 감당(3.75억). 일반공급 추첨분 위주로 매 공고 기계적 신청 (소득·자산 요건은 공고별 상이 — 반드시 확인)
무주택 요건 강화로 유주택 투기수요가 빠져 실수요 1인가구에게 실질 기회. 예산 내(현행 생초 7.5억/완화 9.09억) 물건 선별 신청
예산 밖 — 신청 비추. 단 7/23 경쟁률·완판 속도는 서남권(상도·장승배기) 시장 온도계이자 서부선 프리미엄의 선행 지표로 추적. 인근 상도 구축(수정·경향렉스빌 7.5~8.3억)이 예산 내라 낙수 수혜 직접 겨냥 가능
완전히 예산 밖 — '한강 부촌'화 진행. 다만 2031 전 구역 준공까지 동작구 전체 가치를 끌어올리는 엔진 → 인접 상도·신대방 구축이 낙수 수혜
현행 생초 예산(7.5억)+중도금 분납이면 59㎡ 사정권. 단 관악 통근 1시간+ — 서남권 구축(신림·대림·상도)이 같은 예산으로 직주근접·즉시 실거주 가능하므로 우선순위는 낮음. 서남권 대안이 모두 막힐 때의 차선
실거래가 가장 두터운 시장(신림 최근 20건·봉천 10건, 6~9억 밴드). 현행 생초 예산(7.5억)이면 5억대 구축을 넘어 준신축 대단지(관악산휴먼시아2 6.25~7.95억·2008, 봉천 서희스타힐스 6.4~8.8억·2015)까지 선택지가 열림. 서남권 대개조 2.0 + 신림선 개통 + 난곡선 예정, 직주(관악) 최근접.
⚠ 5억대 저가 단지는 난곡·산자락 다수 — 신림선/난곡선 역 접근성을 단지별 실사 필수. 준신축(휴먼시아·서희)은 가격 상단이라 협상·급매 타이밍 관리.
6~9억 밴드 실거래 18건으로 신림 다음으로 두터움(중간값 7.7억). 신안산선 대림삼거리 개통 전 갭 + 준신축 대단지 다수. 현행 생초 7.5억으로 갑을명가·신동아 진입, 완화 시 신대림자이·현대1(8.3~9.0억)까지.
⚠ 생활권 편차 큼(공업지·차이나타운 인접 구간) — 실거주 만족도 실사 필요. 신안산선 2028~29 재연기 이력. 문래동6가는 준공업지 용적률 완화(대개조) 수혜 별도 추적.
직전 '관찰(진입 불가)'에서 상향. 실거래 7건이 전부 6.6~8.8억으로 현행 생초(7.5억) 하단이 사정권. 서부선 상도역 + 노량진뉴타운(2031) 낙수 수혜. 동작구 진입의 현실적 관문.
⚠ 언덕지형 많음 — 역세권·경사 실사 필수. 상단(8억대)은 완화 예산 의존. 84㎡ 물건(수정) 확보 시 즉시 실사 권장.
사용자가 선호한 신대방역 입지. 우성2차 59㎡ 8.95억은 완화 예산(9.09억)에 막 진입 — 현행 생초(7.5억)로는 1.5억 갭이라 '완화 트리거 발동 시 즉시 실사'. 소형(신동아 48㎡ 6.0억)은 현행 예산 내지만 1인가구 실거주·투자 균형은 검토 필요.
⚠ 완화 예산 상단이라 금리·규제 변동에 민감. 소형은 환금성·투자가치 제한. 서부선 확정·착공 일정 추적.
가족지원 2억 반영 후 상당수가 현행 생초 예산(7.5억)으로 지금 실사·매수 가능.
신대방 우성2차 등 상단만 완화 트리거 대기 — 미리 정해두고 시세를 추적하다 조건 충족 시 실사·계약으로 직행 (트리거 감시는 트래커가 수행)
| 대상 | 기준가(실거래·추정) | 액션 |
|---|---|---|
| 관악 관악산휴먼시아2단지 60/85㎡ (2008) | 7억 | 현행 생초 예산 내 준신축 대단지 — 최우선 실사. 신림선 접근성·동별 향·급매 확인. 6.25~7.95억 실거래 5건으로 유동성 검증 |
| 관악 봉천 서희스타힐스 85㎡ (2015 준신축) | 7.8억 | 예산 상단이나 연식·입지 최상급 — 급매/협상 타이밍 관리하며 실사 |
| 신림동 삼성산주공3단지 83㎡ (2000) | 7억 | 현행 예산 내, 대단지 유동성. 신림선 관악산역 접근성 확인 |
| 영등포 대림동갑을명가 85㎡ (2005) | 7.85억 | 신안산선 대림삼거리 수혜 준신축 — 현행 생초 예산 사정권. 개통 일정·생활권 실사 |
| 동작 상도 수정 84㎡ (2002) | 7.5억 | 동작 진입 관문 · 서부선 상도역 — 현행 예산 내 84㎡. 경사·역세권 실사 후 즉시 검토 |
| 신림동 현대 84.44㎡ (1991) | 5.2억 | 예산 대비 최저가·유동성(최근 3건) — 자본 보존형 대안. 난곡선 수혜 확인 |
| 동작 신대방 우성2차 59㎡ (1995) | 8.95억 | 사용자 1순위 선호지 — 완화 트리거(LTV 70%) 발동 시 즉시 실사. 현행 규제하에선 1.5억 갭이므로 대기 |
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