기준일 2026-07-04 · 서울 첫 집 준비 무주택자 관점 · 매수 트래커 →
3줄 결론
⚠️ 정책은 수시로 변경됩니다 — 실행 전 최신 공고문·은행 심사·국토부/금융위 발표로 확인하세요(참고용 요약, 금융 자문 아님).
LTV규제지역 40% · 비규제 70%
서민·실수요자 우대 시 규제지역 +10%p → 50%.
주담대 한도주택가액별 상한 2~6억
DSR총 40% + 스트레스 3단계
한도 산정 시 가산금리 적용 — 수도권·규제지역 +3.0%p, 그 외 +1.2%p.
규제지역서울 전역 + 경기 12곳
과천·광명·성남 분당 등 투기과열지구·조정대상지역. 2026-06-30 동탄·용인 기흥·구리 추가 — 확대 기조.
토지거래허가구역4개월 내 입주 + 2년 실거주 의무
서울 전역 등. 실거주 의무 탓에 전세 끼고 매수(갭투자) 불가.
전세대출1주택자도 DSR 반영
디딤돌대출한도 2~3.2억 · 저금리
요건: 부부합산 소득 6천만 이하(생애최초 7천 · 신혼 8.5천) · 5억 이하 주택.
만 30세 미만 단독세대주는 제외.
보금자리론한도 3.6~4.2억 · LTV 최대 70%
요건: 소득 7천만 이하(신혼 8.5천 · 자녀 9천~1억) · 6억 이하 주택.
서민·실수요자 우대규제지역 LTV·DTI +10%p
요건: 규제지역 · 무주택 · 소득 8천만 이하(생애최초 9천만 이하).
소득이 정책대출 기준을 초과하는 실수요자의 사실상 유일한 대출 우대.
생애최초 취득세 감면취득세 100% 감면 (한도 200만)
요건: 12억 이하 주택 · 생애 첫 취득. 소형·인구감소지역은 한도 300만 — 2026년 연장.
요점: 연소득 7천만을 넘는 순간 정책대출은 대부분 닫히고, 서민·실수요자 우대(생초 9천만) + 취득세 감면 + 청약이 남는다.
| 트랙 | 1인가구 | 소득 기준 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 민영 일반공급 추첨제 | 가능 | 없음 | 85㎡ 이하 규제지역: 가점 60% + 추첨 40%, 추첨분의 75% 무주택자 우선 — 가점 낮은 1인가구의 핵심 루트 |
| 민영 생애최초 특공 | 가능 (60㎡ 이하만) | 도시근로자 월평균소득 130~160% | 1인가구 소득기준이 낮아 연 7천만대 초과 시 탈락 가능 — 공고별 확인 |
| 공공 생애최초 특공 | 불가 | — | 1인가구는 공공 생초 특공 신청 불가 |
| 공공 일반공급 | 가능 | 순차제 | 3년 무주택 + 청약통장 저축총액 경쟁 (서울 당첨선 통상 2천만 원+) |
가점제는 무주택기간·부양가족·통장기간 합산 84점 만점 — 부양가족 0인 1인가구는 구조적으로 불리해 추첨제 물량을 노리는 것이 합리적. 민영 서울 85㎡ 이하 예치금 300만 원 충족 필요.
은행은 연간 원리금 상환액 ≤ 연소득 × 40%가 되도록 한도를 자르되, 금리는 실제 금리가 아니라 스트레스 가산이 붙은 금리(수도권 +3.0%p)로 계산합니다. 30년 원리금균등 기준:
예시 — 연소득 1억: 월 한도 333만 → 7% 기준 대출 상한 약 5.0억. 하지만 규제지역에서는 LTV 40~50%가 먼저 구속되는 경우가 대부분이라, 자기자본이 예산을 결정합니다: 최대 매수가 ≈ 자기자본 ÷ (1 − LTV).
| 낙관(상승) 논거 | 신중(둔화) 논거 |
|---|---|
| 2026 서울 입주 약 1.6만 세대 — 전년 대비 60% 급감, 역대 최저 | 규제 확대 기조 지속 (2026-06-30 규제지역 추가 지정) |
| 2026~2028 공급 공백기 (20~22년 인허가 급감의 후폭풍) | 토지거래허가제로 거래 동결 — 매물 잠김 속 호가 중심 시장 |
| 금리 인하 국면 + 유동성 | 스트레스 DSR로 실수요 구매력 자체가 제한 |
| 전문가 다수 상승 전망 | 과거 토허 해제 → 급등 → 재지정 전례: 정책 변동성 리스크 |
무주택 실수요자에게 함의: 시장 방향 맞히기보다 규제 완화·금리 인하 같은 "요건 변화"가 감지되는 즉시 움직일 준비(자본·청약통장·사전 가심사)를 해두는 것이 우위다.