1조건 설정→2후보 탐색→3나란히 비교→4단지 검증· 프로필에서 근거 확인→5임장·결정

전체 매물 / 강서구 방화동

마곡한진해모로

레이더 35조건부 추천

강서구 방화동· 354세대· 23년차(2004년 준공)· 용적률 260%네이버 ↗카카오맵 ↗

❓ 한눈에 Q&A

궁금한 것부터 — 각 답은 아래 상세 섹션의 원천 데이터 요약(참고자료, 판단은 본인)

지금 호가, 실거래 대비 비싼가?

+15.2% — 높음, 협상 필수

최저 호가 8.7억 vs 실거래 중간 7.55억(13건·국토부) ↓

사면 매달 얼마 나가나?

약 263만/월

실수령의 47% · 현 주거비 대비 +233만 (금리 4.5%·30년) ↓

역까지 도보 몇 분, 회사까진?

신방화 도보 9분

전문건설회관(신대방)까지 총 ~49분 · 자차 ~26분(카카오 실경로) ↓

마트·병원 근처에 있나?

마트 4 · 병원 91

1km 실측(카카오) · 편의점 19·약국 10(500m) ↓

팔고 싶을 때 팔리는 단지인가?

180일 13건 거래

354세대 · 현재 매물 5건 — 유동성 검증 ↓

이 단지의 리스크는?

2건 감지

최저 호가가 실거래보다 15.2% 높음 — 거품 가능, 협상 필수 외 1건 ↓

최저 호가

8.7억

매매 매물 5건 · 수집 2026-07-25

실거래 중간(180일)

7.55억

13건 · 최근 2026-07-10

호가 갭

+15.2%

최저호가 vs 실거래 중간

전세 중간·전세가율

5.5억 · 73%

전세 계약 3건(180일)

레이더 지수 35/100

공개 데이터 4지표 — 개인 예산·통근 무관(카드뉴스와 동일 공식)

실거래갭 8/40유동성 9/30연식·재건축 6/15전세가율 12/15

✓ 120일간 13건 거래 — 시세 신뢰도·환금성 확보
✓ 전세가율 73% — 실거주 수요 탄탄

💸 이 집을 사면 — 월 부담 명세 기준가 8.7억 · 대출 5억 · 금리 4.5%

총 월 부담

263만/월

실수령 565만의 47%

원리금

254만

이자 188만(비용) + 원금 66만(자산화)

보유세·기타

9.4만

재산세 월환산 · 관리비는 현장 확인

현 주거비 대비

+233만/월

전세대출이자 30만 소멸 반영 · 순수 추가 부담

※ 이자만 비용이고 원금 66만은 내 자산으로 쌓입니다 — 순수 소멸 비용은 월 약 197.4만(이자+보유세). 2년 실거주 후 전세 전환 시 원리금 부담이 사라지는 구조는 아래 투자분석 참조.

🎯 매수 케이스 조건부 추천 설득력 6점 — 시스템이 스스로를 설득하는 논증과 그 약점

1.가격: 호가가 실거래 대비 +15.2% 높음.
2.수요: 전세가율 73%(계약 3건) — 실거주 수요가 가격을 받치고, 2년 후 임대 전환도 용이.
3.유동성: 180일 13건 거래 + 매물 5건 — 사고팔기 쉬운 시장.
4.수익: 지역 기본 상승 가정 연 ROE 2.7% · 10년 관점 ETF 대비 매수 우위(분기 2.6%).

🔍 자기검증 — 이 논증의 약점

· 갭 +15.2% — 현재 호가로는 가격 근거가 성립하지 않음(급매 출현 대기 권장).
· 감지된 리스크 2건 — 임장에서 직접 상쇄 확인 필요.

⚠️ 확인해야 할 리스크 데이터 기반 반대 근거 — 임장·판단 전 필독

· 최저 호가가 실거래보다 15.2% 높음 — 거품 가능, 협상 필수
· 현 프로필 기준 2년 적립해도 자기자본 부족

🚇 통근 · 상권

전문건설회관(신대방)까지 — 신방화(9호선) 도보 9분 → 1회 환승 → 총 ~49분 · 자차 ~26분(카카오 실경로)

편의점

마트

243

음식점

카페

병원

약국

175

학원

학교

상권 개수: 카카오 로컬 API 실측(편의점·음식점·카페·약국 500m / 마트·병원·학원·학교 1km) · 지하철 소요는 좌표 근사

현재 호가 매물 3건 (예산 스윕 수집 · 2026-07-25)

#	호가	면적	동/층	향	등록일	링크
1	8.7억	85㎡	103동 1/13	남남	2026-07-20	매물 ↗
2	9억	60㎡	102동 8/11	동동	2026-07-25	매물 ↗
3	9억	60㎡	102동 8/11	동동	2026-07-06	매물 ↗

실거래 이력 최근 180일 · 13건 (국토부)

50㎡대 중간 7.3억 · 7건84㎡급 중간 8.7억 · 6건

거래일	면적	층	금액
2026-07-10	59.9㎡	1층	6.98억
2026-06-18	59.9㎡	2층	7.42억
2026-06-16	59.9㎡	7층	7.75억
2026-06-15	85.0㎡	11층	8.7억
2026-06-06	85.0㎡	3층	8.99억
2026-05-27	84.9㎡	7층	9.5억
2026-05-10	85.0㎡	5층	8.35억
2026-05-09

전세 계약 이력 최근 180일 · 3건

계약일	면적	보증금	구분
2026-07-01	84.9㎡	6억	신규
2026-06-11	59.9㎡	4.2억	갱신
2026-06-01	84.9㎡	5.5억	신규

투자분석 기준가 8.7억(최저 호가) · 활성 프로필 기준

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.7억

실거래중간 7.55억

전세가율

73%

실측 전세계약

실거래(180일)

13건

최근 2026-07-10

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

354세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

🥾 임장 체크리스트 — 이 단지를 보러 갈 때(인쇄해서 사용)

데이터로 확인 못하는 것(현장 필수)

동별 일조·소음(도로/철로 면) — 특히 저층 매물
주차 실태(세대당 대수·이중주차, 평일 저녁 방문)
관리 상태: 외벽 크랙·누수 흔적·엘리베이터 연식
관리비 실액(관리사무소에서 최근 고지서 확인)
언덕·접근 경사(지도 등고선으론 체감 불가)
커뮤니티·경비 체계, 쓰레기 처리 동선

중개사에게 물을 것

최저 호가 매물(8.7억)의 사유 — 급매? 하자? 저층?
실거래 중간(7.55억) 대비 협상 여지
전세 놓기 수요(전세가율 73% 검증) — 공실 기간
누수·결로 이력, 배관 교체 여부(연식 23년차)

이 단지 전용 확인사항(데이터 감지)

최저 호가가 실거래보다 15.2% 높음 — 거품 가능, 협상 필수
현 프로필 기준 2년 적립해도 자기자본 부족