1조건 설정→2후보 탐색→3나란히 비교→4단지 검증· 프로필에서 근거 확인→5임장·결정

전체 매물 / 동대문구 장안동

장안삼성쉐르빌(주상복합)

레이더 67근거 부족 — 추천 보류

동대문구 장안동· 254세대· 24년차(2002년 준공)· 용적률 809%네이버 ↗카카오맵 ↗

❓ 한눈에 Q&A

궁금한 것부터 — 각 답은 아래 상세 섹션의 원천 데이터 요약(참고자료, 판단은 본인)

지금 호가, 실거래 대비 비싼가?

-5.9% — 시세 수준

최저 호가 8억 vs 실거래 중간 8.5억(1건·국토부) ↓

사면 매달 얼마 나가나?

약 263만/월

실수령의 46% · 현 주거비 대비 +233만 (금리 4.5%·30년) ↓

역까지 도보 몇 분, 회사까진?

중곡 도보 22분 ⚠️

전문건설회관(신대방)까지 총 ~70분 · 자차 ~58분(카카오 실경로) · 역 1.2km+ 버스 의존 ↓

마트·병원 근처에 있나?

마트 5 · 병원 113

1km 실측(카카오) · 편의점 39·약국 27(500m) ↓

팔고 싶을 때 팔리는 단지인가?

180일 1건 거래

254세대 · 현재 매물 12건 — 표본 부족·환금 의문 ↓

이 단지의 리스크는?

6건 감지

180일 실거래 1건뿐 — 시세 표본 부족·환금성 의문 외 5건 ↓

최저 호가

8억

매매 매물 12건 · 수집 2026-07-25

실거래 중간(180일)

8.5억

1건 · 최근 2026-07-04

호가 갭

-5.9%

최저호가 vs 실거래 중간

전세 중간·전세가율

표본 부족

전세 계약 1건(180일)

레이더 지수 67/100

공개 데이터 4지표 — 개인 예산·통근 무관(카드뉴스와 동일 공식)

실거래갭 40/40유동성 15/30연식·재건축 6/15전세가율 6/15

✓ 최저 호가가 최근 실거래보다 5.9% 낮음

💸 이 집을 사면 — 월 부담 명세 기준가 8억 · 대출 5억 · 금리 4.5%

총 월 부담

263만/월

실수령 565만의 46%

원리금

254만

이자 188만(비용) + 원금 66만(자산화)

보유세·기타

8.7만

재산세 월환산 · 관리비는 현장 확인

현 주거비 대비

+233만/월

전세대출이자 30만 소멸 반영 · 순수 추가 부담

※ 이자만 비용이고 원금 66만은 내 자산으로 쌓입니다 — 순수 소멸 비용은 월 약 196.7만(이자+보유세). 2년 실거주 후 전세 전환 시 원리금 부담이 사라지는 구조는 아래 투자분석 참조.

🎯 매수 케이스 근거 부족 — 추천 보류 설득력 1점 — 시스템이 스스로를 설득하는 논증과 그 약점

1.실거래 표본 1건 — 개별 거래의 층·향 편차가 시세를 왜곡할 수 있는 수준.

🔍 자기검증 — 이 논증의 약점

· 표본 3건 미만 — 중간값의 신뢰구간이 넓어 가격 논증이 성립하지 않음.

⚠️ 확인해야 할 리스크 데이터 기반 반대 근거 — 임장·판단 전 필독

· 180일 실거래 1건뿐 — 시세 표본 부족·환금성 의문
· 254세대 소단지 — 환금성·시세 안정성 열위
· 최근접 역 1.2km 초과 — 버스 의존 입지
· 통근 ~70분 — 출근 부담 큼(실거주 시)
· 현 프로필 기준 2년 적립해도 자기자본 부족
· 기본 상승 가정에서 연 ROE -0.8% — 역캐리(상승 확신 필요, 손익분기 3.3%/년)

🚇 통근 · 상권

전문건설회관(신대방)까지 — 중곡(7호선) 도보 22분 → 1회 환승 → 총 ~70분 · 자차 ~58분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존

편의점

마트

376

음식점

카페

113

병원

약국

247

학원

학교

상권 개수: 카카오 로컬 API 실측(편의점·음식점·카페·약국 500m / 마트·병원·학원·학교 1km) · 지하철 소요는 좌표 근사

현재 호가 매물 9건 (예산 스윕 수집 · 2026-07-25)

#	호가	면적	동/층	향	등록일	링크
1	8억	99㎡	1동 저/30	남남	2026-07-18	매물 ↗
2	8억	99㎡	1동 저/30	동남	2026-06-27	매물 ↗
3	8.2억	102㎡	1동 중/30	남남	2026-07-21	매물 ↗
4	8.3억	101㎡	1동 중/30	남남	2026-07-24	매물 ↗
5	8.5억

실거래 이력 최근 180일 · 1건 (국토부)

90㎡+ 중간 8.5억 · 1건

거래일	면적	층	금액
2026-07-04	122.6㎡	23층	8.5억

전세 계약 이력 최근 180일 · 1건

계약일	면적	보증금	구분
2026-07-24	102.3㎡	6.5억	신규

투자분석 기준가 8억(최저 호가) · 활성 프로필 기준

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 8.5억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

1건

최근 2026-07-04

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

254세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

🥾 임장 체크리스트 — 이 단지를 보러 갈 때(인쇄해서 사용)

데이터로 확인 못하는 것(현장 필수)

동별 일조·소음(도로/철로 면) — 특히 저층 매물
주차 실태(세대당 대수·이중주차, 평일 저녁 방문)
관리 상태: 외벽 크랙·누수 흔적·엘리베이터 연식
관리비 실액(관리사무소에서 최근 고지서 확인)
언덕·접근 경사(지도 등고선으론 체감 불가)
커뮤니티·경비 체계, 쓰레기 처리 동선

중개사에게 물을 것

최저 호가 매물(8억)의 사유 — 급매? 하자? 저층?
실거래 중간(8.5억) 대비 협상 여지
전세 놓기 수요(전세가율 ?% 검증) — 공실 기간
누수·결로 이력, 배관 교체 여부(연식 24년차)

이 단지 전용 확인사항(데이터 감지)

180일 실거래 1건뿐 — 시세 표본 부족·환금성 의문
254세대 소단지 — 환금성·시세 안정성 열위
최근접 역 1.2km 초과 — 버스 의존 입지
통근 ~70분 — 출근 부담 큼(실거주 시)