📰 뉴스 다이제스트

1조건 설정→2후보 탐색→3나란히 비교→4단지 검증· 프로필에서 근거 확인→5임장·결정

전체 매물 / 강남구 수서동

까치마을

레이더 41근거 부족 — 추천 보류재건축 관망 (용적률 208%)

강남구 수서동· 1,404세대· 33년차(1993년 준공)· 용적률 208%네이버 ↗카카오맵 ↗

❓ 한눈에 Q&A

궁금한 것부터 — 각 답은 아래 상세 섹션의 원천 데이터 요약(참고자료, 판단은 본인)

지금 호가, 실거래 대비 비싼가?

180일 실거래 표본 없음 — 호가만 존재

사면 매달 얼마 나가나?

실수령의 39% · 현 주거비 대비 +190만 (금리 4.5%·30년) ↓

역까지 도보 몇 분, 회사까진?

일원 도보 6분

전문건설회관(신대방)까지 총 ~56분 · 자차 ~55분(카카오 실경로) ↓

마트·병원 근처에 있나?

마트 4 · 병원 51

1km 실측(카카오) · 편의점 9·약국 15(500m) ↓

팔고 싶을 때 팔리는 단지인가?

180일 17건 거래

1,404세대 · 현재 매물 0건 — 유동성 검증 ↓

이 단지의 리스크는?

전세가율 27% — 실거주 수요 약함, 하락 방어력 낮음 외 2건 ↓

최저 호가

-

매매 매물 0건 · 수집 2026-09-09

실거래 중간(180일)

15.45억

17건 · 최근 2026-08-22

호가 갭

-

최저호가 vs 실거래 중간

전세 중간·전세가율

4.1억 · 27%

전세 계약 28건(180일)

레이더 지수 41/100

공개 데이터 4지표 — 개인 예산·통근 무관(카드뉴스와 동일 공식)

실거래갭 12/40유동성 14/30연식·재건축 11/15전세가율 4/15

✓ 120일간 17건 거래 — 시세 신뢰도·환금성 확보
✓ 1,404세대 대단지 — 시세 안정
✓ 33년차 — 재건축 연한 진입 구간

💸 이 집을 사면 — 월 부담 명세 기준가 15.45억 · 대출 4억 · 금리 4.5%

총 월 부담

220만/월

실수령 565만의 39%

원리금

203만

이자 150만(비용) + 원금 53만(자산화)

보유세·기타

16.8만

재산세 월환산 · 관리비는 현장 확인

현 주거비 대비

+190만/월

전세대출이자 30만 소멸 반영 · 순수 추가 부담

※ 이자만 비용이고 원금 53만은 내 자산으로 쌓입니다 — 순수 소멸 비용은 월 약 166.8만(이자+보유세). 2년 실거주 후 전세 전환 시 원리금 부담이 사라지는 구조는 아래 투자분석 참조.

🎯 매수 케이스 근거 부족 — 추천 보류 설득력 1점 — 시스템이 스스로를 설득하는 논증과 그 약점

1.실거래 표본 17건 — 개별 거래의 층·향 편차가 시세를 왜곡할 수 있는 수준.

🔍 자기검증 — 이 논증의 약점

· 표본 3건 미만 — 중간값의 신뢰구간이 넓어 가격 논증이 성립하지 않음.

⚠️ 확인해야 할 리스크 데이터 기반 반대 근거 — 임장·판단 전 필독

· 전세가율 27% — 실거주 수요 약함, 하락 방어력 낮음
· 통근 ~56분 — 출근 부담 큼(실거주 시)
· 현 프로필 기준 2년 적립해도 자기자본 부족

🗺 걸어서 닿는 거리

점선은 안쪽부터 반경 150m·250m(진한 선)·400m · 아이콘 위치는 단지 기준 실제 방위입니다.

🚇일원역 3호선344m · 도보 4분
🏫대왕중학교171m · 도보 2분
🛒롯데슈퍼프레시 프리미엄일원점314m · 도보 4분
🏥원종민훼밀리의원134m · 도보 2분

📑 권리·계약 확인 등기부에서 무엇을 볼지

등기부등본은 공개 API가 없어 저희가 대신 조회해 드리지 못합니다. 아래는 수집 데이터로 감지한 신호와, 그에 맞춰 직접 열람하실 때 볼 항목입니다. 발급은 인터넷등기소(건당 700원).

확인토지거래허가구역2년 실거주 의무가 붙어 세 끼고 매수(갭투자)가 불가합니다.
→ 기존 임차인이 있으면 허가가 나지 않습니다 — 잔금 전 퇴거 조건을 계약서에 명시.
확인33년차재건축 기대가 호가에 선반영됐을 수 있고, 위반건축물·대수선 이력이 대출을 막기도 합니다.
→ 건축물대장 — 위반건축물 표기 여부. 표기가 있으면 주담대가 거절될 수 있습니다.

신호와 무관하게 매번 볼 것

· 갑구 — 등기부상 소유자와 계약 상대방이 같은 사람인지(대리 계약이면 위임장·인감)
· 을구 — 근저당 채권최고액. 잔금일에 말소 조건을 특약으로 넣었는지
· 건축물대장 — 위반건축물 표기 여부(대출 거절 사유)

🚇 통근 · 상권

전문건설회관(신대방)까지 — 일원(3호선) 도보 6분 → 2회 환승 → 총 ~56분 · 자차 ~55분(카카오 실경로)

9

편의점

4

마트

27

음식점

9

카페

51

병원

15

약국

93

학원

8

학교

상권 개수: 카카오 로컬 API 실측(편의점·음식점·카페·약국 500m / 마트·병원·학원·학교 1km) · 지하철 소요는 좌표 근사

현재 호가 매물 0건 (예산 스윕 수집 · 2026-09-09)

수집된 예산 내 매물이 없습니다.

실거래 이력 최근 180일 · 17건 (국토부)

~50㎡ 중간 15.45억 · 17건

거래일	면적	층	금액
2026-08-22	34.4㎡	10층	15.45억
2026-07-28	34.4㎡	14층	15.45억
2026-07-25	34.4㎡	9층	15.4억
2026-07-17	34.4㎡	15층	15.38억
2026-07-14	34.4㎡	1층	14.8억
2026-07-11	39.6㎡	10층	16.55억
2026-07-11	34.4㎡	7층	13.8억
2026-07-04	39.6㎡	2층	15.9억

전세 계약 이력 최근 180일 · 28건

계약일	면적	보증금	구분
2026-09-11	39.6㎡	2.9억	갱신
2026-09-09	34.4㎡	3.99억	갱신
2026-09-04	39.6㎡	4.1억	갱신
2026-09-03	49.5㎡	6.09억	갱신
2026-08-22	34.4㎡	3.15억	갱신
2026-08-20	34.4㎡	2.8억	갱신
2026-08-15	34.4㎡	3.7억	갱신
2026-08-12	49.5㎡	4.41억	갱신
2026-08-08	49.5㎡

투자분석 기준가 15.45억(최저 호가) · 활성 프로필 기준

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

15.45억

실거래중간 15.45억

전세가율

27%

실측 전세계약

실거래(180일)

17건

최근 2026-08-22

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

33년차

1,404세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

🥾 임장 체크리스트 — 이 단지를 보러 갈 때(인쇄해서 사용)

데이터로 확인 못하는 것(현장 필수)

동별 일조·소음(도로/철로 면) — 특히 저층 매물
주차 실태(세대당 대수·이중주차, 평일 저녁 방문)
관리 상태: 외벽 크랙·누수 흔적·엘리베이터 연식
관리비 실액(관리사무소에서 최근 고지서 확인)
언덕·접근 경사(지도 등고선으론 체감 불가)
커뮤니티·경비 체계, 쓰레기 처리 동선

중개사에게 물을 것

최저 호가 매물(-)의 사유 — 급매? 하자? 저층?
실거래 중간(15.45억) 대비 협상 여지
전세 놓기 수요(전세가율 27% 검증) — 공실 기간
재건축/리모델링 추진 현황·주민 동의율 (용적률 208%)
누수·결로 이력, 배관 교체 여부(연식 33년차)

이 단지 전용 확인사항(데이터 감지)

전세가율 27% — 실거주 수요 약함, 하락 방어력 낮음
통근 ~56분 — 출근 부담 큼(실거주 시)
현 프로필 기준 2년 적립해도 자기자본 부족

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 11.45억) / 2.86억 = -300%→0점. 필요 자기자본 11.45억(매매 15.45억−대출 4억·정책한도(6억) 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

92점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.43억(평가 16.39억×전세가율 27%) / 잔존대출 3.87억 = 114%→92점

전액상환+현금 0.56억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

36점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +9,409만 − 보유비용 5,445만(이자 3,544만+취득세 1,500만+재산세 402만) = 순익 3,964만 / 자기자본 11.45억→연ROE 1.7%→36점

보유부담(캐리)가중치 13%

60점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 203만) / 실수령 565만 = 36%→60점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

20점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.0%p→20점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 17건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

41점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 33년차·1,404세대→30점 + 대단지 11 = 41점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

37점

계산식점수 = clamp((75 − 총통근분) / (75 − 25) × 100) − 도보페널티(도보 12분 초과분×2) − 환승페널티(2회 초과분×6) − 버스의존 8; 총통근 = 도보 + 대기4 + 지하철(역간거리/33km/h) + 환승×6 + 하차도보

근거

일원(3호선) 도보 6분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~56분(자차 ~55분·카카오 실경로)→37점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

88점

계산식점수 = 역세권(실측거리 400m↓30·800m↓24·1.2km↓15·2km↓8·초과2) + 편의점(×2.5, 최대10) + 대형마트(1개+ 10) + 음식점(40개=15) + 카페(15개=8) + 병원(10개=10) + 약국(3개=7) + 학원(20개=5) + 학교(3개=5) · 학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

근거

역 344m(30)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 27(10)+

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)39/ 100