1조건 설정→2후보 탐색→3나란히 비교→4단지 검증· 프로필에서 근거 확인→5임장·결정

전체 매물 / 강남구 역삼동

한화진넥스빌(주상복합)

레이더 26근거 부족 — 추천 보류

강남구 역삼동· 294세대· 26년차(2001년 준공)· 용적률 1045%네이버 ↗카카오맵 ↗

❓ 한눈에 Q&A

궁금한 것부터 — 각 답은 아래 상세 섹션의 원천 데이터 요약(참고자료, 판단은 본인)

지금 호가, 실거래 대비 비싼가?

+16.4% — 높음, 협상 필수

최저 호가 5.4억 vs 실거래 중간 4.64억(2건·국토부) ↓

사면 매달 얼마 나가나?

약 198만/월

실수령의 35% · 현 주거비 대비 +168만 (금리 4.5%·30년) ↓

역까지 도보 몇 분, 회사까진?

선릉 도보 8분

전문건설회관(신대방)까지 총 ~47분 · 자차 ~43분(카카오 실경로) ↓

마트·병원 근처에 있나?

마트 2 · 병원 372

1km 실측(카카오) · 편의점 45·약국 22(500m) ↓

팔고 싶을 때 팔리는 단지인가?

180일 2건 거래

294세대 · 현재 매물 1건 — 표본 부족·환금 의문 ↓

이 단지의 리스크는?

5건 감지

최저 호가가 실거래보다 16.4% 높음 — 거품 가능, 협상 필수 외 4건 ↓

최저 호가

5.4억

매매 매물 1건 · 수집 2026-07-22

실거래 중간(180일)

4.64억

2건 · 최근 2026-07-06

호가 갭

+16.4%

최저호가 vs 실거래 중간

전세 중간·전세가율

3.09억 · 67%

전세 계약 4건(180일)

레이더 지수 26/100

공개 데이터 4지표 — 개인 예산·통근 무관(카드뉴스와 동일 공식)

실거래갭 8/40유동성 4/30연식·재건축 6/15전세가율 8/15

💸 이 집을 사면 — 월 부담 명세 기준가 5.4억 · 대출 3.78억 · 금리 4.5%

총 월 부담

198만/월

실수령 565만의 35%

원리금

192만

이자 142만(비용) + 원금 50만(자산화)

보유세·기타

5.8만

재산세 월환산 · 관리비는 현장 확인

현 주거비 대비

+168만/월

전세대출이자 30만 소멸 반영 · 순수 추가 부담

※ 이자만 비용이고 원금 50만은 내 자산으로 쌓입니다 — 순수 소멸 비용은 월 약 147.8만(이자+보유세). 2년 실거주 후 전세 전환 시 원리금 부담이 사라지는 구조는 아래 투자분석 참조.

🎯 매수 케이스 근거 부족 — 추천 보류 설득력 1점 — 시스템이 스스로를 설득하는 논증과 그 약점

1.실거래 표본 2건 — 개별 거래의 층·향 편차가 시세를 왜곡할 수 있는 수준.

🔍 자기검증 — 이 논증의 약점

· 표본 3건 미만 — 중간값의 신뢰구간이 넓어 가격 논증이 성립하지 않음.

⚠️ 확인해야 할 리스크 데이터 기반 반대 근거 — 임장·판단 전 필독

· 최저 호가가 실거래보다 16.4% 높음 — 거품 가능, 협상 필수
· 180일 실거래 2건뿐 — 시세 표본 부족·환금성 의문
· 294세대 소단지 — 환금성·시세 안정성 열위
· 26년차 — 재건축은 멀고 감가는 진행되는 구간
· 기본 상승 가정에서 연 ROE -1.9% — 역캐리(상승 확신 필요, 손익분기 3.5%/년)

🚇 통근 · 상권

전문건설회관(신대방)까지 — 선릉(2호선·수인분당) 도보 8분 → 1회 환승 → 총 ~47분 · 자차 ~43분(카카오 실경로)

편의점

마트

511

음식점

137

카페

372

병원

약국

699

학원

학교

상권 개수: 카카오 로컬 API 실측(편의점·음식점·카페·약국 500m / 마트·병원·학원·학교 1km) · 지하철 소요는 좌표 근사

현재 호가 매물 1건 (예산 스윕 수집 · 2026-07-22)

#	호가	면적	동/층	향	등록일	링크
1	5.4억	51㎡	1동 고/26	서북	2026-07-11	매물 ↗

실거래 이력 최근 180일 · 2건 (국토부)

~50㎡ 중간 4.64억 · 2건

거래일	면적	층	금액
2026-07-06	43.6㎡	20층	4.64억
2026-06-24	39.2㎡	19층	3.45억

전세 계약 이력 최근 180일 · 4건

계약일	면적	보증금	구분
2026-07-16	43.6㎡	3.09억	갱신
2026-07-08	43.6㎡	2.9억	신규
2026-06-22	39.2㎡	3.1억	신규
2026-06-19	34.8㎡	2.35억	신규

투자분석 기준가 5.4억(최저 호가) · 활성 프로필 기준

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.4억

실거래중간 4.64억

전세가율

67%

실측 전세계약

실거래(180일)

2건

최근 2026-07-06

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

294세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

🥾 임장 체크리스트 — 이 단지를 보러 갈 때(인쇄해서 사용)

데이터로 확인 못하는 것(현장 필수)

동별 일조·소음(도로/철로 면) — 특히 저층 매물
주차 실태(세대당 대수·이중주차, 평일 저녁 방문)
관리 상태: 외벽 크랙·누수 흔적·엘리베이터 연식
관리비 실액(관리사무소에서 최근 고지서 확인)
언덕·접근 경사(지도 등고선으론 체감 불가)
커뮤니티·경비 체계, 쓰레기 처리 동선

중개사에게 물을 것

최저 호가 매물(5.4억)의 사유 — 급매? 하자? 저층?
실거래 중간(4.64억) 대비 협상 여지
전세 놓기 수요(전세가율 67% 검증) — 공실 기간
재건축/리모델링 추진 현황·주민 동의율 (용적률 1045%)
누수·결로 이력, 배관 교체 여부(연식 26년차)

이 단지 전용 확인사항(데이터 감지)

최저 호가가 실거래보다 16.4% 높음 — 거품 가능, 협상 필수
180일 실거래 2건뿐 — 시세 표본 부족·환금성 의문
294세대 소단지 — 환금성·시세 안정성 열위
26년차 — 재건축은 멀고 감가는 진행되는 구간