📰 뉴스 다이제스트

1조건 설정→2후보 탐색→3나란히 비교→4단지 검증· 프로필에서 근거 확인→5임장·결정

전체 매물 / 남양주시 별내동

별내신도시쌍용예가

레이더 80조건부 추천

남양주시 별내동· 652세대· 15년차(2012년 준공)· 용적률 204%네이버 ↗카카오맵 ↗

❓ 한눈에 Q&A

궁금한 것부터 — 각 답은 아래 상세 섹션의 원천 데이터 요약(참고자료, 판단은 본인)

지금 호가, 실거래 대비 비싼가?

-3.4% — 시세 수준

최저 호가 8.5억 vs 실거래 중간 8.8억(26건·국토부) ↓

사면 매달 얼마 나가나?

실수령의 47% · 현 주거비 대비 +233만 (금리 4.5%·30년) ↓

역까지 도보 몇 분, 회사까진?

별내 도보 14분

전문건설회관(신대방)까지 총 ~83분 · 자차 ~60분(카카오 실경로) ↓

마트·병원 근처에 있나?

마트 4 · 병원 55

1km 실측(카카오) · 편의점 8·약국 5(500m) ↓

팔고 싶을 때 팔리는 단지인가?

180일 26건 거래

652세대 · 현재 매물 29건 — 유동성 검증 ↓

이 단지의 리스크는?

통근 ~83분 — 출근 부담 큼(실거주 시) 외 2건 ↓

최저 호가

8.5억

매매 매물 29건 · 수집 2026-07-24

실거래 중간(180일)

8.8억

26건 · 최근 2026-07-21

호가 갭

-3.4%

최저호가 vs 실거래 중간

전세 중간·전세가율

5.85억 · 66%

전세 계약 11건(180일)

레이더 지수 80/100

공개 데이터 4지표 — 개인 예산·통근 무관(카드뉴스와 동일 공식)

실거래갭 40/40유동성 22/30연식·재건축 10/15전세가율 8/15

✓ 최저 호가가 최근 실거래보다 3.4% 낮음
✓ 120일간 26건 거래 — 시세 신뢰도·환금성 확보

💸 이 집을 사면 — 월 부담 명세 기준가 8.5억 · 대출 5억 · 금리 4.5%

총 월 부담

263만/월

실수령 565만의 47%

원리금

254만

이자 188만(비용) + 원금 66만(자산화)

보유세·기타

9.2만

재산세 월환산 · 관리비는 현장 확인

현 주거비 대비

+233만/월

전세대출이자 30만 소멸 반영 · 순수 추가 부담

※ 이자만 비용이고 원금 66만은 내 자산으로 쌓입니다 — 순수 소멸 비용은 월 약 197.2만(이자+보유세). 2년 실거주 후 전세 전환 시 원리금 부담이 사라지는 구조는 아래 투자분석 참조.

🎯 매수 케이스 조건부 추천 설득력 5점 — 시스템이 스스로를 설득하는 논증과 그 약점

1.가격: 호가가 실거래(26건)와 정합(-3.4%) — 거품 없이 시세대로 살 수 있음.
2.수요: 전세가율 66% — 보통 수준의 실거주 수요.
3.유동성: 180일 26건 거래 + 매물 29건 — 사고팔기 쉬운 시장.

🔍 자기검증 — 이 논증의 약점

· 2년 ROE -0.3% 역캐리 — 단기 수익 논증은 성립하지 않음(장기·재건축 논거에 의존).
· 리스크 3건 — 논증의 약점이 많음.

⚠️ 확인해야 할 리스크 데이터 기반 반대 근거 — 임장·판단 전 필독

· 통근 ~83분 — 출근 부담 큼(실거주 시)
· 현 프로필 기준 2년 적립해도 자기자본 부족
· 기본 상승 가정에서 연 ROE -0.3% — 역캐리(상승 확신 필요, 손익분기 3.1%/년)

🚇 통근 · 상권

전문건설회관(신대방)까지 — 별내(경의중앙) 도보 14분 → 2회 환승 → 총 ~83분 · 자차 ~60분(카카오 실경로)

8

편의점

4

마트

122

음식점

23

카페

55

병원

5

약국

109

학원

9

학교

상권 개수: 카카오 로컬 API 실측(편의점·음식점·카페·약국 500m / 마트·병원·학원·학교 1km) · 지하철 소요는 좌표 근사

🚧 지역 호재 남양주시 별내동 — 확실성 등급·정부/공식 발표 근거

확정GTX-B (인천대입구~마석)2030 목표(현실 2031~32 전망)
민자구간 2025-08 통합착공계 제출·본공사 개시(공기 72개월). 개통 목표 2030이나 착공 지연분 감안 2031~32 전망. 신도림·여의도·청량리·상봉·별내·왕숙 정차.
📎www.kyeongin.com www.gg.go.kr· 확인 2026-07-08
진행남양주 왕숙 3기 신도시 (6.6만호)입주 2026 하반기~ · 철도 2031±
2026 하반기 입주 개시. GTX-B 왕숙역 + 강동하남남양주선(9호선 연장, 2023 선착공·2031 개통 목표). 입주 초기는 철도 미완으로 BRT 의존 — 공급 물량이 단기 시세를 누를 수 있음.
📎www.xn--3-3u6ey6lv7rsa.kr eiec.kdi.re.kr· 확인 2026-07-08
진행강동하남남양주선 (9호선 연장, 강동~왕숙2)2031 개통 목표
2023 하반기 선착공, 2031 개통 목표. 강동(고덕강일)~하남~왕숙2 연결 — 강동은 9호선 4단계와 이중 수혜.
📎www.xn--3-3u6ey6lv7rsa.kr www.innno.co.kr

현재 호가 매물 7건 (예산 스윕 수집 · 2026-07-24)

#	호가	면적	동/층	향	등록일	링크
1	8.5억	102㎡	3708동 3/22	동남	2026-07-24	매물 ↗
2	8.5억	102㎡	3708동 저/22	동남	2026-07-25	매물 ↗
3	8.7억	102㎡	3707동 중/22	서남	2026-07-24	매물 ↗
4	8.8억	123㎡	3703동 4/15	동남	2026-07-25	매물 ↗
5	9억

실거래 이력 최근 180일 · 26건 (국토부)

90㎡+ 중간 8.8억 · 26건

거래일	면적	층	금액
2026-07-21	122.8㎡	8층	9.95억
2026-07-17	101.8㎡	15층	8.7억
2026-07-13	122.8㎡	7층	9.45억
2026-07-12	122.8㎡	11층	9억
2026-07-11	101.8㎡	11층	8.45억
2026-07-11	101.8㎡	20층	8.7억
2026-07-11	122.8㎡	12층	9.4억
2026-07-07	122.8㎡	12층	9.5억

전세 계약 이력 최근 180일 · 11건

계약일	면적	보증금	구분
2026-06-20	101.8㎡	2억	갱신
2026-06-19	101.8㎡	5.2억	갱신
2026-06-18	101.8㎡	5.25억	갱신
2026-06-16	122.8㎡	6.35억	신규
2026-05-23	122.8㎡	6.5억	신규
2026-05-15	101.8㎡	5.5억	갱신
2026-03-28	122.8㎡	6억	신규
2026-03-16	135.0㎡	6.5억	신규
2026-03-13	122.8㎡

투자분석 기준가 8.5억(최저 호가) · 활성 프로필 기준

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.5억

실거래중간 8.8억

전세가율

66%

실측 전세계약

실거래(180일)

26건

최근 2026-07-21

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

15년차

652세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

🥾 임장 체크리스트 — 이 단지를 보러 갈 때(인쇄해서 사용)

데이터로 확인 못하는 것(현장 필수)

동별 일조·소음(도로/철로 면) — 특히 저층 매물
주차 실태(세대당 대수·이중주차, 평일 저녁 방문)
관리 상태: 외벽 크랙·누수 흔적·엘리베이터 연식
관리비 실액(관리사무소에서 최근 고지서 확인)
언덕·접근 경사(지도 등고선으론 체감 불가)
커뮤니티·경비 체계, 쓰레기 처리 동선

중개사에게 물을 것

최저 호가 매물(8.5억)의 사유 — 급매? 하자? 저층?
실거래 중간(8.8억) 대비 협상 여지
전세 놓기 수요(전세가율 66% 검증) — 공실 기간
누수·결로 이력, 배관 교체 여부(연식 15년차)

이 단지 전용 확인사항(데이터 감지)

통근 ~83분 — 출근 부담 큼(실거주 시)
현 프로필 기준 2년 적립해도 자기자본 부족
기본 상승 가정에서 연 ROE -0.3% — 역캐리(상승 확신 필요, 손익분기 3.1%/년)

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

28점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.5억) / 2.86억 = -22%→28점. 필요 자기자본 3.5억(매매 8.5억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.95억(평가 9.02억×전세가율 66%) / 잔존대출 4.84억 = 123%→100점

전액상환+현금 1.11억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

21점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +5,177만 − 보유비용 5,389만(이자 4,433만+취득세 735만+재산세 221만) = 순익 -213만 / 자기자본 3.5억→연ROE -0.3%→21점

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.0%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

62점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 26건→62점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

66점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 15년차·652세대→62점 + 대단지 4 = 66점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

0점

계산식점수 = clamp((75 − 총통근분) / (75 − 25) × 100) − 도보페널티(도보 12분 초과분×2) − 환승페널티(2회 초과분×6) − 버스의존 8; 총통근 = 도보 + 대기4 + 지하철(역간거리/33km/h) + 환승×6 + 하차도보

근거

별내(경의중앙) 도보 14분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~83분(자차 ~60분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

계산식점수 = 역세권(실측거리 400m↓30·800m↓24·1.2km↓15·2km↓8·초과2) + 편의점(×2.5, 최대10) + 대형마트(1개+ 10) + 음식점(40개=15) + 카페(15개=8) + 병원(10개=10) + 약국(3개=7) + 학원(20개=5) + 학교(3개=5) · 학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

근거

역 852m(15)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 122(15)+

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100