📰 뉴스 다이제스트

1조건 설정→2후보 탐색→3나란히 비교→4단지 검증· 프로필에서 근거 확인→5임장·결정

전체 매물 / 도봉구 방학동

삼익세라믹

레이더 70조건부 추천재건축 기대 제한 (용적률 239%)

도봉구 방학동· 476세대· 38년차(1988년 준공)· 용적률 239%네이버 ↗카카오맵 ↗

❓ 한눈에 Q&A

궁금한 것부터 — 각 답은 아래 상세 섹션의 원천 데이터 요약(참고자료, 판단은 본인)

지금 호가, 실거래 대비 비싼가?

-25.7% — 시세 수준

최저 호가 3.55억 vs 실거래 중간 4.78억(8건·국토부) ↓

사면 매달 얼마 나가나?

실수령의 23% · 현 주거비 대비 +100만 (금리 4.5%·30년) ↓

역까지 도보 몇 분, 회사까진?

방학 도보 18분

전문건설회관(신대방)까지 총 ~77분 · 자차 ~39분(카카오 실경로) ↓

마트·병원 근처에 있나?

마트 5 · 병원 108

1km 실측(카카오) · 편의점 21·약국 9(500m) ↓

팔고 싶을 때 팔리는 단지인가?

180일 8건 거래

476세대 · 현재 매물 19건 — 보통 ↓

이 단지의 리스크는?

전세가율 54% — 실거주 수요 약함, 하락 방어력 낮음 외 2건 ↓

최저 호가

3.55억

매매 매물 19건 · 수집 2026-07-25

실거래 중간(180일)

4.78억

8건 · 최근 2026-07-23

호가 갭

-25.7%

최저호가 vs 실거래 중간

전세 중간·전세가율

2.6억 · 54%

전세 계약 8건(180일)

레이더 지수 70/100

공개 데이터 4지표 — 개인 예산·통근 무관(카드뉴스와 동일 공식)

실거래갭 40/40유동성 20/30연식·재건축 6/15전세가율 4/15

✓ 최저 호가가 최근 실거래보다 25.7% 낮음
✓ 38년차이나 용적률 239% — 재건축 기대는 제한적

💸 이 집을 사면 — 월 부담 명세 기준가 3.55억 · 대출 2.48억 · 금리 4.5%

총 월 부담

130만/월

실수령 565만의 23%

원리금

126만

이자 93만(비용) + 원금 33만(자산화)

보유세·기타

3.8만

재산세 월환산 · 관리비는 현장 확인

현 주거비 대비

+100만/월

전세대출이자 30만 소멸 반영 · 순수 추가 부담

※ 이자만 비용이고 원금 33만은 내 자산으로 쌓입니다 — 순수 소멸 비용은 월 약 96.8만(이자+보유세). 2년 실거주 후 전세 전환 시 원리금 부담이 사라지는 구조는 아래 투자분석 참조.

🎯 매수 케이스 조건부 추천 설득력 4점 — 시스템이 스스로를 설득하는 논증과 그 약점

1.가격: 최저 호가 3.55억는 실거래 중간 4.78억(8건)보다 25.7% 낮음 — 실거래가 검증하는 할인 구간.

🔍 자기검증 — 이 논증의 약점

· 전세가율 54% — 임대 수요 근거 약함.
· 리스크 3건 — 논증의 약점이 많음.

⚠️ 확인해야 할 리스크 데이터 기반 반대 근거 — 임장·판단 전 필독

· 전세가율 54% — 실거주 수요 약함, 하락 방어력 낮음
· 38년차·용적률 239% — 재건축 사업성 낮은데 노후화 진행
· 통근 ~77분 — 출근 부담 큼(실거주 시)

🚇 통근 · 상권

전문건설회관(신대방)까지 — 방학(1호선) 도보 18분 → 1회 환승 → 총 ~77분 · 자차 ~39분(카카오 실경로)

21

편의점

5

마트

194

음식점

34

카페

108

병원

9

약국

229

학원

14

학교

상권 개수: 카카오 로컬 API 실측(편의점·음식점·카페·약국 500m / 마트·병원·학원·학교 1km) · 지하철 소요는 좌표 근사

🚧 지역 호재 도봉구 방학동 — 확실성 등급·정부/공식 발표 근거

진행GTX-C (덕정~수원)2028-12 목표(자금조달·공기 감안 2031± 전망)
2026-04-30 가능 공구(덕정·의정부)부터 부분 착공. 창동역·광운대역 구간 2026 상반기 착공 예정, 전 구간 실착공은 연내 자금조달 조건. 개통 목표 2028-12(공기 60개월 — 실질 2031± 전망).
📎m.dobong.go.kr www.gg.go.kr· 확인 2026-07-08

※ 구상 단계 호재는 점수·추천에 반영하지 않고 표시만 합니다. 개통 시기는 공식 목표 기준이며 지연이 흔합니다 — 호재를 매수가에 선반영하지 마세요.

현재 호가 매물 19건 (예산 스윕 수집 · 2026-07-25)

#	호가	면적	동/층	향	등록일	링크
1	3.55억	59㎡	103동 6/14	남남	2026-07-24	매물 ↗
2	3.6억	59㎡	103동 1/14	남남	2026-07-21	매물 ↗
3	3.6억	59㎡	101동 저/14	남남	2026-07-24	매물 ↗
4	3.6억	59㎡	101동 3/14	남남	2026-06-30	매물 ↗
5	3.8억

실거래 이력 최근 180일 · 8건 (국토부)

~50㎡ 중간 3억 · 1건50㎡대 중간 3.87억 · 2건60~74㎡ 중간 4.78억 · 3건84㎡급 중간 5.3억 · 2건

거래일	면적	층	금액
2026-07-23	58.8㎡	11층	3.87억
2026-07-22	85.0㎡	2층	5.3억
2026-07-16	42.9㎡	14층	3억
2026-07-09	74.1㎡	11층	4.95억
2026-07-02	74.1㎡	11층	4.78억
2026-06-10	58.8㎡	9층	3.65억
2026-04-18	85.0㎡

전세 계약 이력 최근 180일 · 8건

계약일	면적	보증금	구분
2026-07-20	58.8㎡	2.1억	갱신
2026-07-14	74.1㎡	3.7억	신규
2026-05-12	58.8㎡	2억	신규
2026-04-30	74.1㎡	3.15억	갱신
2026-04-27	85.0㎡	2.6억	갱신
2026-04-15	58.8㎡	2.7억	신규
2026-04-14	42.9㎡	2억	신규
2026-04-10	58.8㎡	2.4억	갱신

투자분석 기준가 3.55억(최저 호가) · 활성 프로필 기준

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.55억

실거래중간 4.78억

전세가율

54%

실측 전세계약

실거래(180일)

8건

최근 2026-07-23

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

38년차

476세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

🥾 임장 체크리스트 — 이 단지를 보러 갈 때(인쇄해서 사용)

데이터로 확인 못하는 것(현장 필수)

동별 일조·소음(도로/철로 면) — 특히 저층 매물
주차 실태(세대당 대수·이중주차, 평일 저녁 방문)
관리 상태: 외벽 크랙·누수 흔적·엘리베이터 연식
관리비 실액(관리사무소에서 최근 고지서 확인)
언덕·접근 경사(지도 등고선으론 체감 불가)
커뮤니티·경비 체계, 쓰레기 처리 동선

중개사에게 물을 것

최저 호가 매물(3.55억)의 사유 — 급매? 하자? 저층?
실거래 중간(4.78억) 대비 협상 여지
전세 놓기 수요(전세가율 54% 검증) — 공실 기간
재건축/리모델링 추진 현황·주민 동의율 (용적률 239%)
누수·결로 이력, 배관 교체 여부(연식 38년차)

이 단지 전용 확인사항(데이터 감지)

전세가율 54% — 실거주 수요 약함, 하락 방어력 낮음
38년차·용적률 239% — 재건축 사업성 낮은데 노후화 진행
통근 ~77분 — 출근 부담 큼(실거주 시)

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.06억) / 2.86억 = 63%→100점. 필요 자기자본 1.06억(매매 3.55억−대출 2.48억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

51점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.06억(평가 3.81억×전세가율 54%) / 잔존대출 2.4억 = 86%→51점

이자 13만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

27점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +2,602만 − 보유비용 2,484만(이자 2,202만+취득세 191만+재산세 92만) = 순익 118만 / 자기자본 1.06억→연ROE 0.6%→27점

보유부담(캐리)가중치 13%

94점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 126만) / 실수령 565만 = 22%→94점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

9점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.1%p→9점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 8건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

24점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 38년차·476세대→22점 + 대단지 2 = 24점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

계산식점수 = clamp((75 − 총통근분) / (75 − 25) × 100) − 도보페널티(도보 12분 초과분×2) − 환승페널티(2회 초과분×6) − 버스의존 8; 총통근 = 도보 + 대기4 + 지하철(역간거리/33km/h) + 환승×6 + 하차도보

근거

방학(1호선) 도보 18분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~77분(자차 ~39분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

계산식점수 = 역세권(실측거리 400m↓30·800m↓24·1.2km↓15·2km↓8·초과2) + 편의점(×2.5, 최대10) + 대형마트(1개+ 10) + 음식점(40개=15) + 카페(15개=8) + 병원(10개=10) + 약국(3개=7) + 학원(20개=5) + 학교(3개=5) · 학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

근거

역 1127m(15)+편의점500m 21(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 194(15)+

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100