확인토지거래허가구역2년 실거주 의무가 붙어 세 끼고 매수(갭투자)가 불가합니다.
→ 기존 임차인이 있으면 허가가 나지 않습니다 — 잔금 전 퇴거 조건을 계약서에 명시.
확인37년차재건축 기대가 호가에 선반영됐을 수 있고, 위반건축물·대수선 이력이 대출을 막기도 합니다.
→ 건축물대장 — 위반건축물 표기 여부. 표기가 있으면 주담대가 거절될 수 있습니다.

신호와 무관하게 매번 볼 것

· 갑구 — 등기부상 소유자와 계약 상대방이 같은 사람인지(대리 계약이면 위임장·인감)
· 을구 — 근저당 채권최고액. 잔금일에 말소 조건을 특약으로 넣었는지
· 건축물대장 — 위반건축물 표기 여부(대출 거절 사유)

🚇 통근 · 상권

전문건설회관(신대방)까지 — 독산(1호선) 도보 22분 → 1회 환승 → 총 ~48분 · 자차 ~17분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존

편의점

마트

음식점

카페

병원

약국

241

학원

학교

상권 개수: 카카오 로컬 API 실측(편의점·음식점·카페·약국 500m / 마트·병원·학원·학교 1km) · 지하철 소요는 좌표 근사

현재 호가 매물 0건 (예산 스윕 수집 · 2026-09-08)

수집된 예산 내 매물이 없습니다.

실거래 이력 최근 180일 · 28건 (국토부)

~50㎡ 중간 5.7억 · 28건

거래일	면적	층	금액
2026-08-27	49.9㎡	13층	7.4억
2026-08-20	41.3㎡	2층	5.4억
2026-08-18	49.9㎡	4층	7억
2026-08-15	41.3㎡	11층	5.6억
2026-08-13	36.2㎡	1층	5.19억
2026-08-13	41.3㎡	8층	6억
2026-08-13	49.9㎡	1층	6.6억
2026-08-06	41.3㎡	1층	5억

전세 계약 이력 최근 180일 · 18건

계약일	면적	보증금	구분
2026-09-11	49.9㎡	2.8억	갱신
2026-09-03	49.9㎡	3억	신규
2026-08-27	41.3㎡	2.4억	신규
2026-08-21	49.9㎡	2.4억	신규
2026-08-21	41.3㎡	2.5억	갱신
2026-08-10	49.9㎡	2.94억	갱신
2026-08-10	49.9㎡	3.2억	신규
2026-08-08	36.3㎡	1.36억	갱신
2026-07-31	49.9㎡

투자분석 기준가 5.7억(최저 호가) · 활성 프로필 기준

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.7억

실거래중간 5.7억

전세가율

50%

실측 전세계약

실거래(180일)

28건

최근 2026-08-27

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

37년차

1,980세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

🥾 임장 체크리스트 — 이 단지를 보러 갈 때(인쇄해서 사용)

데이터로 확인 못하는 것(현장 필수)

동별 일조·소음(도로/철로 면) — 특히 저층 매물
주차 실태(세대당 대수·이중주차, 평일 저녁 방문)
관리 상태: 외벽 크랙·누수 흔적·엘리베이터 연식
관리비 실액(관리사무소에서 최근 고지서 확인)
언덕·접근 경사(지도 등고선으론 체감 불가)
커뮤니티·경비 체계, 쓰레기 처리 동선

중개사에게 물을 것

최저 호가 매물(-)의 사유 — 급매? 하자? 저층?
실거래 중간(5.7억) 대비 협상 여지
전세 놓기 수요(전세가율 50% 검증) — 공실 기간
재건축/리모델링 추진 현황·주민 동의율 (용적률 170%)
누수·결로 이력, 배관 교체 여부(연식 37년차)

이 단지 전용 확인사항(데이터 감지)

전세가율 50% — 실거주 수요 약함, 하락 방어력 낮음
최근접 역 1.2km 초과 — 버스 의존 입지
기본 상승 가정에서 연 ROE -1.9% — 역캐리(상승 확신 필요, 손익분기 3.5%/년)