1조건 설정→2후보 탐색→3나란히 비교→4단지 검증· 프로필에서 근거 확인→5임장·결정

전체 매물 / 구리시 갈매동

이룸넘버원리치안(도시형)

레이더 35근거 부족 — 추천 보류

구리시 갈매동· 206세대· 9년차(2017년 준공)· 용적률 199%네이버 ↗카카오맵 ↗

❓ 한눈에 Q&A

궁금한 것부터 — 각 답은 아래 상세 섹션의 원천 데이터 요약(참고자료, 판단은 본인)

지금 호가, 실거래 대비 비싼가?

판정 불가

180일 실거래 표본 없음 — 호가만 존재

사면 매달 얼마 나가나?

약 31만/월

실수령의 5% · 현 주거비 대비 +1만 (금리 4.5%·30년) ↓

역까지 도보 몇 분, 회사까진?

갈매 도보 7분

전문건설회관(신대방)까지 총 ~74분 · 자차 ~39분(카카오 실경로) ↓

마트·병원 근처에 있나?

마트 4 · 병원 31

1km 실측(카카오) · 편의점 11·약국 5(500m) ↓

팔고 싶을 때 팔리는 단지인가?

180일 5건 거래

206세대 · 현재 매물 0건 — 보통 ↓

이 단지의 리스크는?

4건 감지

180일 내 전세 계약 없음 — 임대 전환 수요 미확인 외 3건 ↓

최저 호가

매매 매물 0건 · 수집 2026-09-08

실거래 중간(180일)

0.85억

5건 · 최근 2026-09-07

호가 갭

최저호가 vs 실거래 중간

전세 중간·전세가율

표본 부족

전세 계약 0건(180일)

레이더 지수 35/100

공개 데이터 4지표 — 개인 예산·통근 무관(카드뉴스와 동일 공식)

실거래갭 12/40유동성 2/30연식·재건축 15/15전세가율 6/15

✓ 준신축 9년차

💸 이 집을 사면 — 월 부담 명세 기준가 0.85억 · 대출 0.59억 · 금리 4.5%

총 월 부담

31만/월

실수령 565만의 5%

원리금

30만

이자 22만(비용) + 원금 8만(자산화)

보유세·기타

0.9만

재산세 월환산 · 관리비는 현장 확인

현 주거비 대비

+1만/월

전세대출이자 30만 소멸 반영 · 순수 추가 부담

※ 이자만 비용이고 원금 8만은 내 자산으로 쌓입니다 — 순수 소멸 비용은 월 약 22.9만(이자+보유세). 2년 실거주 후 전세 전환 시 원리금 부담이 사라지는 구조는 아래 투자분석 참조.

🎯 매수 케이스 근거 부족 — 추천 보류 설득력 1점 — 시스템이 스스로를 설득하는 논증과 그 약점

1.실거래 표본 5건 — 개별 거래의 층·향 편차가 시세를 왜곡할 수 있는 수준.

🔍 자기검증 — 이 논증의 약점

· 표본 3건 미만 — 중간값의 신뢰구간이 넓어 가격 논증이 성립하지 않음.

⚠️ 확인해야 할 리스크 데이터 기반 반대 근거 — 임장·판단 전 필독

· 180일 내 전세 계약 없음 — 임대 전환 수요 미확인
· 206세대 소단지 — 환금성·시세 안정성 열위
· 통근 ~74분 — 출근 부담 큼(실거주 시)
· 기본 상승 가정에서 연 ROE -0.6% — 역캐리(상승 확신 필요, 손익분기 3.2%/년)

🗺 걸어서 닿는 거리

점선은 안쪽부터 반경 200m·400m(진한 선)·600m · 아이콘 위치는 단지 기준 실제 방위입니다.

🚇갈매역 경춘선450m · 도보 6분
🏫갈매초등학교238m · 도보 3분
🛒노브랜드 구리갈매점310m · 도보 4분
🏥갈매동물병원10m · 도보 1분

📑 권리·계약 확인 등기부에서 무엇을 볼지

등기부등본은 공개 API가 없어 저희가 대신 조회해 드리지 못합니다. 아래는 수집 데이터로 감지한 신호와, 그에 맞춰 직접 열람하실 때 볼 항목입니다. 발급은 인터넷등기소(건당 700원).

확인토지거래허가구역2년 실거주 의무가 붙어 세 끼고 매수(갭투자)가 불가합니다.
→ 기존 임차인이 있으면 허가가 나지 않습니다 — 잔금 전 퇴거 조건을 계약서에 명시.

신호와 무관하게 매번 볼 것

· 갑구 — 등기부상 소유자와 계약 상대방이 같은 사람인지(대리 계약이면 위임장·인감)
· 을구 — 근저당 채권최고액. 잔금일에 말소 조건을 특약으로 넣었는지
· 건축물대장 — 위반건축물 표기 여부(대출 거절 사유)

🚇 통근 · 상권

전문건설회관(신대방)까지 — 갈매(경의중앙) 도보 7분 → 2회 환승 → 총 ~74분 · 자차 ~39분(카카오 실경로)

편의점

마트

161

음식점

카페

병원

약국

107

학원

학교

상권 개수: 카카오 로컬 API 실측(편의점·음식점·카페·약국 500m / 마트·병원·학원·학교 1km) · 지하철 소요는 좌표 근사

현재 호가 매물 0건 (예산 스윕 수집 · 2026-09-08)

수집된 예산 내 매물이 없습니다.

실거래 이력 최근 180일 · 5건 (국토부)

~50㎡ 중간 0.85억 · 5건

거래일	면적	층	금액
2026-09-07	15.0㎡	3층	0.87억
2026-08-29	15.0㎡	7층	0.8억
2026-07-25	30.1㎡	4층	1.53억
2026-07-07	15.0㎡	7층	0.85억
2026-07-04	15.0㎡	3층	0.83억

전세 계약 이력 최근 180일 · 0건

180일 내 전세 계약이 없습니다.

투자분석 기준가 0.85억(최저 호가) · 활성 프로필 기준

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

0.85억

실거래중간 0.85억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

5건

최근 2026-09-07

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

9년차

206세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

🥾 임장 체크리스트 — 이 단지를 보러 갈 때(인쇄해서 사용)

데이터로 확인 못하는 것(현장 필수)

동별 일조·소음(도로/철로 면) — 특히 저층 매물
주차 실태(세대당 대수·이중주차, 평일 저녁 방문)
관리 상태: 외벽 크랙·누수 흔적·엘리베이터 연식
관리비 실액(관리사무소에서 최근 고지서 확인)
언덕·접근 경사(지도 등고선으론 체감 불가)
커뮤니티·경비 체계, 쓰레기 처리 동선

중개사에게 물을 것

최저 호가 매물(-)의 사유 — 급매? 하자? 저층?
실거래 중간(0.85억) 대비 협상 여지
전세 놓기 수요(전세가율 ?% 검증) — 공실 기간
누수·결로 이력, 배관 교체 여부(연식 9년차)

이 단지 전용 확인사항(데이터 감지)

180일 내 전세 계약 없음 — 임대 전환 수요 미확인
206세대 소단지 — 환금성·시세 안정성 열위
통근 ~74분 — 출근 부담 큼(실거주 시)
기본 상승 가정에서 연 ROE -0.6% — 역캐리(상승 확신 필요, 손익분기 3.2%/년)