1조건 설정→2후보 탐색→3나란히 비교→4단지 검증· 프로필에서 근거 확인→5임장·결정

전체 매물 / 안양 동안구 비산동

대광로제비앙(주상복합)

레이더 70추천 가능

안양 동안구 비산동· 219세대· 10년차(2017년 준공)· 용적률 570%네이버 ↗카카오맵 ↗

❓ 한눈에 Q&A

궁금한 것부터 — 각 답은 아래 상세 섹션의 원천 데이터 요약(참고자료, 판단은 본인)

지금 호가, 실거래 대비 비싼가?

+4.4% — 다소 높음

최저 호가 5.9억 vs 실거래 중간 5.65억(10건·국토부) ↓

사면 매달 얼마 나가나?

약 215만/월

실수령의 38% · 현 주거비 대비 +185만 (금리 4.5%·30년) ↓

역까지 도보 몇 분, 회사까진?

안양 도보 15분

전문건설회관(신대방)까지 총 ~52분 · 자차 ~24분(카카오 실경로) ↓

마트·병원 근처에 있나?

마트 5 · 병원 112

1km 실측(카카오) · 편의점 11·약국 11(500m) ↓

팔고 싶을 때 팔리는 단지인가?

180일 10건 거래

219세대 · 현재 매물 15건 — 유동성 검증 ↓

이 단지의 리스크는?

2건 감지

219세대 소단지 — 환금성·시세 안정성 열위 외 1건 ↓

최저 호가

5.9억

매매 매물 15건 · 수집 2026-07-25

실거래 중간(180일)

5.65억

10건 · 최근 2026-07-13

호가 갭

+4.4%

최저호가 vs 실거래 중간

전세 중간·전세가율

4.4억 · 78%

전세 계약 4건(180일)

레이더 지수 70/100

공개 데이터 4지표 — 개인 예산·통근 무관(카드뉴스와 동일 공식)

실거래갭 26/40유동성 17/30연식·재건축 15/15전세가율 12/15

✓ 120일간 10건 거래 — 시세 신뢰도·환금성 확보
✓ 전세가율 78% — 실거주 수요 탄탄
✓ 준신축 10년차

💸 이 집을 사면 — 월 부담 명세 기준가 5.9억 · 대출 4.13억 · 금리 4.5%

총 월 부담

215만/월

실수령 565만의 38%

원리금

209만

이자 155만(비용) + 원금 54만(자산화)

보유세·기타

6.4만

재산세 월환산 · 관리비는 현장 확인

현 주거비 대비

+185만/월

전세대출이자 30만 소멸 반영 · 순수 추가 부담

※ 이자만 비용이고 원금 54만은 내 자산으로 쌓입니다 — 순수 소멸 비용은 월 약 161.4만(이자+보유세). 2년 실거주 후 전세 전환 시 원리금 부담이 사라지는 구조는 아래 투자분석 참조.

🎯 매수 케이스 추천 가능 설득력 7점 — 시스템이 스스로를 설득하는 논증과 그 약점

1.가격: 호가가 실거래보다 +4.4% — 협상으로 좁혀야 하는 프리미엄.
2.수요: 전세가율 78%(계약 4건) — 실거주 수요가 가격을 받치고, 2년 후 임대 전환도 용이.
3.유동성: 180일 10건 거래 + 매물 15건 — 사고팔기 쉬운 시장.
4.상품: 준신축 10년차 — 감가·임대선호 우위.

🔍 자기검증 — 이 논증의 약점

· 호가 프리미엄 +4.4% — 협상 실패 시 가격 논증이 약해짐.
· 2년 ROE -1.9% 역캐리 — 단기 수익 논증은 성립하지 않음(장기·재건축 논거에 의존).
· 감지된 리스크 2건 — 임장에서 직접 상쇄 확인 필요.

⚠️ 확인해야 할 리스크 데이터 기반 반대 근거 — 임장·판단 전 필독

· 219세대 소단지 — 환금성·시세 안정성 열위
· 기본 상승 가정에서 연 ROE -1.9% — 역캐리(상승 확신 필요, 손익분기 3.5%/년)

🚇 통근 · 상권

전문건설회관(신대방)까지 — 안양(1호선) 도보 15분 → 1회 환승 → 총 ~52분 · 자차 ~24분(카카오 실경로)

편의점

마트

112

음식점

카페

112

병원

약국

239

학원

학교

상권 개수: 카카오 로컬 API 실측(편의점·음식점·카페·약국 500m / 마트·병원·학원·학교 1km) · 지하철 소요는 좌표 근사

🚧 지역 호재 안양 동안구 비산동 — 확실성 등급·정부/공식 발표 근거

진행GTX-C (덕정~수원)2028-12 목표(자금조달·공기 감안 2031± 전망)
2026-04-30 가능 공구(덕정·의정부)부터 부분 착공. 창동역·광운대역 구간 2026 상반기 착공 예정, 전 구간 실착공은 연내 자금조달 조건. 개통 목표 2028-12(공기 60개월 — 실질 2031± 전망).
📎m.dobong.go.kr www.gg.go.kr· 확인 2026-07-08

※ 구상 단계 호재는 점수·추천에 반영하지 않고 표시만 합니다. 개통 시기는 공식 목표 기준이며 지연이 흔합니다 — 호재를 매수가에 선반영하지 마세요.

현재 호가 매물 15건 (예산 스윕 수집 · 2026-07-25)

#	호가	면적	동/층	향	등록일	링크
1	5.9억	85㎡	102동 3/24	서북	2026-07-23	매물 ↗
2	5.9억	85㎡	103동 5/24	동동	2026-07-10	매물 ↗
3	6억	85㎡	101동 중/24	동북	2026-07-23	매물 ↗
4	6억	85㎡	101동 저/24	서남	2026-07-18	매물 ↗
5	6.05억

실거래 이력 최근 180일 · 10건 (국토부)

60~74㎡ 중간 5.33억 · 1건84㎡급 중간 5.65억 · 9건

거래일	면적	층	금액
2026-07-13	85.0㎡	5층	5.9억
2026-07-09	84.7㎡	4층	5.57억
2026-07-03	84.7㎡	13층	5.8억
2026-06-03	84.7㎡	23층	5.7억
2026-05-07	85.0㎡	19층	6.08억
2026-04-30	85.0㎡	6층	5.55억
2026-04-28	84.9㎡	13층	5.65억
2026-04-17

전세 계약 이력 최근 180일 · 4건

계약일	면적	보증금	구분
2026-06-18	74.3㎡	3.99억	갱신
2026-03-03	84.7㎡	4.4억	갱신
2026-02-28	74.3㎡	4억	갱신
2026-02-19	84.7㎡	4.4억	갱신

투자분석 기준가 5.9억(최저 호가) · 활성 프로필 기준

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.9억

실거래중간 5.65억

전세가율

78%

실측 전세계약

실거래(180일)

10건

최근 2026-07-13

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

10년차

219세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

🥾 임장 체크리스트 — 이 단지를 보러 갈 때(인쇄해서 사용)

데이터로 확인 못하는 것(현장 필수)

동별 일조·소음(도로/철로 면) — 특히 저층 매물
주차 실태(세대당 대수·이중주차, 평일 저녁 방문)
관리 상태: 외벽 크랙·누수 흔적·엘리베이터 연식
관리비 실액(관리사무소에서 최근 고지서 확인)
언덕·접근 경사(지도 등고선으론 체감 불가)
커뮤니티·경비 체계, 쓰레기 처리 동선

중개사에게 물을 것

최저 호가 매물(5.9억)의 사유 — 급매? 하자? 저층?
실거래 중간(5.65억) 대비 협상 여지
전세 놓기 수요(전세가율 78% 검증) — 공실 기간
누수·결로 이력, 배관 교체 여부(연식 10년차)

이 단지 전용 확인사항(데이터 감지)

219세대 소단지 — 환금성·시세 안정성 열위
기본 상승 가정에서 연 ROE -1.9% — 역캐리(상승 확신 필요, 손익분기 3.5%/년)