1.가격: 최저 호가 8.9억는 실거래 중간 13.45억(20건)보다 33.8% 낮음 — 실거래가 검증하는 할인 구간.
2.유동성: 180일 20건 거래 + 매물 5건 — 사고팔기 쉬운 시장.
3.수익: 지역 기본 상승 가정 연 ROE 2.8% · 10년 관점 ETF 대비 매수 우위(분기 3.9%).

🔍 자기검증 — 이 논증의 약점

· 전세가율 51% — 임대 수요 근거 약함.
· 리스크 4건 — 논증의 약점이 많음.

⚠️ 확인해야 할 리스크 데이터 기반 반대 근거 — 임장·판단 전 필독

· 전세가율 51% — 실거주 수요 약함, 하락 방어력 낮음
· 206세대 소단지 — 환금성·시세 안정성 열위
· 최근접 역 1.2km 초과 — 버스 의존 입지
· 현 프로필 기준 2년 적립해도 자기자본 부족

🚇 통근 · 상권

전문건설회관(신대방)까지 — 가양(9호선) 도보 20분 → 1회 환승 → 총 ~55분 · 자차 ~26분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존

편의점

마트

183

음식점

카페

117

병원

약국

347

학원

학교

상권 개수: 카카오 로컬 API 실측(편의점·음식점·카페·약국 500m / 마트·병원·학원·학교 1km) · 지하철 소요는 좌표 근사

현재 호가 매물 1건 (예산 스윕 수집 · 2026-07-22)

#	호가	면적	동/층	향	등록일	링크
1	8.9억	85㎡	102동 저/12	남남	2026-06-23	매물 ↗

실거래 이력 최근 180일 · 20건 (국토부)

84㎡급 중간 12.5억 · 7건90㎡+ 중간 14.2억 · 13건

거래일	면적	층	금액
2026-07-25	135.0㎡	5층	16억
2026-07-14	177.9㎡	7층	15억
2026-06-24	117.2㎡	7층	14.3억
2026-06-12	177.9㎡	1층	12.88억
2026-06-08	117.2㎡	2층	9.35억
2026-06-08	177.9㎡	6층	15.9억
2026-06-05	85.0㎡	13층	13.45억
2026-06-01

전세 계약 이력 최근 180일 · 20건

계약일	면적	보증금	구분
2026-07-17	60.0㎡	4.2억	갱신
2026-07-11	177.9㎡	8억	갱신
2026-07-11	85.0㎡	6.8억	신규
2026-07-06	85.0㎡	6.2억	갱신
2026-07-01	177.9㎡	9억	갱신
2026-07-01	85.0㎡	6.6억	갱신
2026-06-27	60.0㎡	4.1억	갱신
2026-06-21	85.0㎡	6.6억	갱신
2026-06-19	85.0㎡

투자분석 기준가 8.9억(최저 호가) · 활성 프로필 기준

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.9억

실거래중간 13.45억

전세가율

51%

실측 전세계약

실거래(180일)

20건

최근 2026-07-25

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

206세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

🥾 임장 체크리스트 — 이 단지를 보러 갈 때(인쇄해서 사용)

데이터로 확인 못하는 것(현장 필수)

동별 일조·소음(도로/철로 면) — 특히 저층 매물
주차 실태(세대당 대수·이중주차, 평일 저녁 방문)
관리 상태: 외벽 크랙·누수 흔적·엘리베이터 연식
관리비 실액(관리사무소에서 최근 고지서 확인)
언덕·접근 경사(지도 등고선으론 체감 불가)
커뮤니티·경비 체계, 쓰레기 처리 동선

중개사에게 물을 것

최저 호가 매물(8.9억)의 사유 — 급매? 하자? 저층?
실거래 중간(13.45억) 대비 협상 여지
전세 놓기 수요(전세가율 51% 검증) — 공실 기간
누수·결로 이력, 배관 교체 여부(연식 22년차)

이 단지 전용 확인사항(데이터 감지)

전세가율 51% — 실거주 수요 약함, 하락 방어력 낮음
206세대 소단지 — 환금성·시세 안정성 열위
최근접 역 1.2km 초과 — 버스 의존 입지
현 프로필 기준 2년 적립해도 자기자본 부족